L’héritage des baby-boomers n’a pas encore fait plier le prix des maisons, qui a même gagné 6,2 % en quatre ans dans les départements les plus âgés de France

Le scénario circule depuis l’été : à la mort des baby-boomers, nés entre 1946 et 1964, des centaines de milliers de maisons arriveraient d’un coup sur le marché et feraient plonger les prix, d’abord dans les campagnes vieillissantes. Un palmarès de 1 000 communes « menacées », publié fin octobre par Le Figaro Immobilier [1], a relancé l’inquiétude, reprise par franceinfo le 3 novembre [2]. Pour celui qui doit vendre la maison d’un parent, la question est plus terre à terre : faut-il se dépêcher avant que la vague n’arrive ?

Héritage des baby-boomers : combien de logements changent vraiment de mains

L’Insee a suivi pour la première fois tous les logements anciens transmis en France, hors Alsace, Moselle et Mayotte, entre 2018 et 2023, à partir des fichiers fonciers de l’administration fiscale [3]. Chaque année, 519 000 logements sont hérités, dont 76 000 revendus dans l’année même de la succession, et 183 000 sont donnés du vivant de leur propriétaire. 411 000 propriétaires meurent chaque année, soit 63 % des décès. Le défunt a en moyenne 78 ans et l’héritier 54 ans : dans le cas le plus fréquent, un propriétaire de 81 à 90 ans laisse son logement à des héritiers de 51 à 60 ans, le plus souvent ses enfants.

Ces héritiers ont déjà un toit. 63 % d’entre eux étaient propriétaires avant l’héritage, et 70 % possèdent plusieurs logements après [3]. C’est ce qui nourrit la crainte de ventes en série : la maison du parent devient un bien en trop, que l’on revend.

Trois ans après la succession, moins d’un logement hérité sur trois a été vendu

Le chiffre de « 70 % d’héritiers qui revendent », avancé par un agent immobilier et repris dans plusieurs articles, ne correspond pas à ce que mesure l’Insee. Parmi les logements hérités en 2018, 29 % avaient été vendus par l’ensemble des héritiers trois ans plus tard [3]. Les autres étaient restés dans la famille ou loués :

• 19 % toujours habités par l’occupant d’avant le décès, le plus souvent le conjoint survivant ;
• 16 % loués comme résidence principale ;
• 15 % habités par l’un des héritiers ;
• 11 % devenus résidence secondaire ;
• 8 % vacants, une catégorie qui regroupe les logements en vente, ceux qui attendent le règlement de la succession et ceux que personne n’occupe.

Le premier chiffre compte pour qui pense vendre « la maison de maman ». Dans un couple, le premier décès libère rarement la maison : le veuf ou la veuve y reste, et la question de la vente se pose surtout au décès du second parent. Le calendrier d’une vente se lit donc dans l’âge du dernier parent vivant, pas dans celui de toute une génération.

La « grande transmission » ajouterait environ 32 000 ventes par an en 2040, selon nos calculs

Les décès vont augmenter, c’est acquis : 651 000 en 2025, environ 789 000 en 2040 et 822 000 en 2045 dans le scénario central des projections de population publiées par l’Insee en juin [4]. Par rapport à la période sur laquelle l’Insee a mesuré les héritages, cela représente 21 % de décès en plus en 2040.

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La majoration qui frappe une déclaration de succession déposée au treizième mois après le décès pèse plus lourd que six mois d’intérêts de retard réunis

Après un décès, les héritiers ont six mois pour déposer la déclaration de succession et payer les droits. Passé ce délai, les premiers mois de retard coûtent peu, mais le treizième mois après le décès ajoute d’un coup une majoration de 10 % des droits.

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Nous avons appliqué cette hausse aux logements hérités, en gardant les comportements observés. Environ 628 000 logements seraient hérités chaque année en 2040, 109 000 de plus qu’aujourd’hui. Si les héritiers en revendaient 29 % dans les trois ans, comme ceux de 2018, le marché compterait environ 32 000 ventes de plus par an, soit 2,8 % des 1,13 million de logements anciens vendus chaque année. Même dans l’hypothèse extrême où chaque logement hérité en plus serait vendu, l’apport resterait sous 10 % du marché.

Ce calcul garde constants la part de propriétaires parmi les défunts et le comportement des héritiers, et la hausse des décès se prolongera après 2040. Il rejoint pourtant l’estimation des notaires. Le Conseil supérieur du notariat chiffre à environ 6 200 milliards d’euros le patrimoine susceptible d’être transmis entre 2025 et 2040, dont 3 096 milliards au décès, mais il prévoit une hausse de moins de 30 % du flux annuel de successions par rapport à 2018-2024 [5]. Une vague, donc, étalée sur quinze ans, pas une déferlante d’un seul coup.

Dans les départements les plus âgés, le prix des maisons a monté en quatre ans

Si l’âge des habitants faisait déjà baisser les prix, cela se verrait là où les 75 ans ou plus sont les plus nombreux. Nous avons croisé la part des 75 ans ou plus au 1er janvier 2026, publiée par l’Insee [6], avec les ventes de maisons enregistrées par l’administration fiscale dans les Demandes de valeurs foncières (DVF) [7]. La comparaison porte sur les douze mois de juillet 2025 à juin 2026 et sur les mêmes mois de 2021-2022.

Dans les dix départements les plus âgés, du Lot à la Corrèze, où 15 à 17 % des habitants ont 75 ans ou plus, le prix médian au m² des maisons a progressé de 6,2 % en moyenne, sans aucune baisse. La Creuse, souvent citée parmi les territoires menacés, affiche la plus forte hausse : +12,8 %, à 856 € le m². À l’inverse, dans les dix départements les plus jeunes, dont sept en Île-de-France, le prix a reculé de 6,3 % en moyenne. Sur l’ensemble de la France, il a gagné 2,8 %, pendant que le nombre de maisons vendues chutait de près d’un quart.

Ces chiffres ne disent pas que l’âge protège un marché. Les maisons des départements les plus âgés coûtent en moyenne 1 420 € le m², contre 3 850 € dans les plus jeunes, et ce sont les marchés chers qui ont reculé ces quatre dernières années. Ils montrent surtout que la vague des successions n’a pas encore pesé sur les prix. Elle pèsera, le jour venu, à l’échelle d’un bourg plus que d’un département : une maison ancienne et mal isolée trouvera moins d’acheteurs dans une commune qui perd des habitants, quand plusieurs successions du même village arrivent sur le marché la même année.

Vendre la maison d’un parent : ce qui pèse plus que la démographie

Pour un héritier, le moment de la vente dépend moins de la courbe des décès que de trois règles très concrètes, qui jouent dès la succession.

La valeur déclarée à la succession devient le prix d’achat

La valeur de la maison inscrite dans la déclaration de succession sert à calculer les droits. Elle devient ensuite le prix d’acquisition retenu pour l’impôt sur la plus-value si les héritiers revendent [8]. Surévaluer la maison fait payer des droits pour rien ; la sous-évaluer les allège, mais gonfle la plus-value imposable au moment de la vente. Or plus de 60 % des successions traitées par les notaires ne donnent lieu à aucun droit [5] : pour beaucoup de familles, une estimation trop basse ne fait rien gagner et ne coûte qu’à la revente. Une vente rapide, à un prix proche de la valeur déclarée, ne laisse presque aucun gain à taxer. Cette déclaration doit être déposée dans les six mois qui suivent le décès, et un retard au-delà de douze mois coûte plus cher que les seuls intérêts.

Entre frères et sœurs, la vente exige l’accord de tous

Tant que la succession n’est pas partagée, les héritiers sont en indivision, et vendre la maison demande leur unanimité [9]. Ceux qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent exprimer leur intention de vendre devant un notaire, puis demander au tribunal judiciaire d’autoriser la vente, qui se fait alors aux enchères [10]. Cette voie est fermée quand la propriété est démembrée, par exemple lorsque le conjoint survivant a gardé l’usufruit de la maison : il faut alors l’accord de tous, ou attendre.

Une maison classée E, F ou G se vend avec un audit énergétique

Le vendeur d’une maison individuelle classée E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) doit faire réaliser un audit énergétique et le remettre à l’acheteur dès la première visite, au plus tard à la promesse de vente [11], [12]. L’obligation, appliquée depuis le 1er avril 2023 aux classes F et G puis depuis le 1er janvier 2025 à la classe E, gagnera la classe D en 2034 [13]. Dans les outre-mer, seules les classes F et G sont concernées jusqu’en 2028. L’audit, valable cinq ans, propose au moins deux parcours de travaux chiffrés avec les aides mobilisables : l’acheteur aura ce devis en main au moment de négocier. Ce sont précisément ces maisons anciennes, chères à chauffer, que les palmarès de la « grande transmission » placent en tête des biens exposés.

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Pour accorder la pension de réversion de base, l’Assurance retraite ajoute aux ressources du veuf ou de la veuve un revenu fictif de 3 % de la valeur de ses biens, hors résidence principale. Une résidence secondaire ou un studio peut ainsi faire dépasser le plafond 2026 de 25 001,60 € par an pour une personne seule, même sans aucun loyer perçu.

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Donnés du vivant, les logements restent encore plus souvent dans la famille

Une partie de la vague ne passera jamais par une mise en vente. Selon les notaires, 27,2 % des successions ont été précédées d’au moins une donation, et la première donation, faite en moyenne à 64 ans, porte sur environ 300 000 euros [5]. Pour les logements, l’effet est net : trois ans après une donation, seuls 5 % des logements donnés avaient été vendus, contre 29 % des logements hérités, et 30 % étaient loués comme résidence principale [3].